220528 기준 둔촌주공 사태 정리
둔촌주공이 기사가 많다던데 전혀 관심이 없었다가 정리해놓은 글이 있어서 읽어보면서 가져다 둡니다.
재건축 시장은 개미지옥이라는 말이 맞네요.
삼우설계도 둔촌 조합한테 설계비 50%인 18억을 4년 넘게 아직 못 받고 있어서 계속 공문 보내고 있다고 하는군요.
들은 내용을 좀 쉽게 정리해 봤습니다.
1. 둔촌주공 재건축의 시작
2010년 확정지분제로 예정 공사비 1조 9천억 원 수준으로 본계약이 아닌 가계약을 하게 됩니다.
확정지분제는 공사비를 시공단이 부담하는 조건으로 일반분양물량을 통해서 공사비와 추가 이익을 시공단이 가져가는 형태입니다.
가계약은 말 그대로 계략적인 공사금액을 산정하는 것이고, 실제 본 계약이 들어가면 구체적인 금액이 나오니까 공사금액은 당연히 커지고 이에 따라서 조합원들이 평형대 선택에 따라서 추가로 내야 하는 금액 또는 받을 수 있는 환급금 등이 결정됩니다.
예를 들어 30평 조합원이 50평을 선택했다면 2억을 추가로 내야 하고, 30평 형대를 신청하면 2억 원을 환급을 받는 그런 식입니다.
드디어 2016년 총회에서 구체적인 공사비가 결정되어 관리처분 인가가 통과되었고 그 이후에 이주와 철거가 시작됩니다.
관리처분 인가 신청한 시기도 2016년 11월 18일이라서 재건축 초과이익 환수 적용도 피해 갈 수 있었습니다.
2. 문제의 발단
2020년 7월 조합이 뒤집힙니다. 물론 이 전에도 계속 난리 법석이긴 했지만, 이 총회를 기점으로 완전히 흐름이 바뀌게 됩니다.
문제는 일반 분양가 산정 문제였습니다.
2020년 6월에 조합은 상가 건축이 더해지고, 세대수를 늘리게 되면서 시공단과 공사비 증액 계약을 하게 됩니다. 거기에 더해서 변동지분제로 바뀌게 됩니다.
변동지분제는 분양가가 높아지면 조합원 지분율이 늘어나서 부담금을 줄일 수가 있게 되는 방식으로 시공사와 조합의 이익을 절절하게 조정할 수는 있지만, 항상 분쟁의 소지가 남아 있는 방식이기도 합니다.
3. 기승전결 없는 전개
2020년 7월
기존 조합에 반대하는 쪽에서 공사비 증액과 변동지분제로 바뀌게 되면서 무상지분율이 기존 150%가 아닌 실제로는 120%에 불과하다는 주장을 펼치게 됩니다.
그로 인해서 2억 원 가까이 환급받을 줄 알았던 것이 고작 6천만 원 정도밖에 환급을 못 받는다는 주장을 하게 됩니다. 물론 그 주장이 억지가 아니라 사실이었던 것 같습니다.
문제는 예상분양가와 실제 HUG와의 협상을 통해서 통보받은 최종 분양가의 차이가 컸다는 것이죠.
조합 측 예상 일반 분양가: 평당 3500만 원 vs 최종 통보된 HUG 분양가: 2900만 원대
그래서 조합원들이 HUG로부터 통보받은 분양가를 수용하지 못하겠다. 일반 분양 이대로는 진행 못한다. 후분양까지 가보자 이런 상황이 된 것이고, 시공단은 공사비를 확보하기 위해서는 최대한 일반 분양시기를 앞당겨야 하는데, 조합에서 일반분양 못 들어가게 해 버리니까 이때부터 공사를 중단하겠다고 여기저기 공문 보내고 난리가 납니다.
그 상황에서 조합장은 분양가 조정 실패의 책임을 지고 결국 사퇴하게 됩니다.
2020년 8월 새로운 조합이 꾸려졌는데, 이거 완전 매운맛 버전입니다.
기존 조합을 "둔촌주공 조합원 모임" 카페 멤버들이 주도를 해서 해임을 하고 새로운 조합을 꾸리게 됩니다.
그렇게 만들어진 조합의 집행부는 모두 해당 카페 스텝들이고, 자문위원회의 대표는 해당 카페의 대표가 위원장이라고 합니다.
문제는 이 자문위원회가 집행부의 모든 의사결정을 쥐락펴락 하고 있다는 것인데, 카페에서 반대의견을 제시하면 그냥 강퇴 처리, 언론에서는 공사비 증액 문제로 분쟁이 시작되었다고 이야기하는데 사실은 더 매운맛 버전이 있었습니다.
애초에는 증액 공사비 인정하겠다. 대신 이전 조합과 계약을 한 것이니까 검증을 다시 받자는 것이 조합의 입장이었고, 자문을 받은 결과 이전 조합과 맺은 공사비 증액 부분은 부풀려진 부분이 있다 뭐 이런 수준이었던 것 같습니다.
대신 조합원들이 고급화를 요구하니까 단지 고급화를 위해서 이것저것 좀 바꾸고 마감재도 변경하고 그 늘어난 비용을 산정하기 위해서 계약을 다시 하자 이런 식으로 조합 측에서 시공단에게 주장을 하게 됩니다.
그런데 시공사에서 세게 나갑니다.
일반분양 지연 때문에 공사비용 수급도 원활하지 않은 상태에서, 변동지분제로 계약이 바뀌면서 환수 이익금이 초기보다 줄어드는 부분도 있고, 조합 사업비 대출 보증에다 이주비 대출까지 계산기 두드려 보니까 각이 제대로 나와버린 거죠
거기에 현 조합에서 삽질을 제대로 해버렸습니다. 실세인 자문위원단의 갑질부터 시작해서 조합에서 마감재 변경에 아주 깊숙이 관여를 한 것이 드러나게 됩니다.
원래 건축자재, 마감재 등 업체 선정은 설계사 및 시공사가 진행하고 공사계약 형태로 조합에 제안을 하는 건데, 조합에서 지속적으로 특정업체 선정을 요구합니다. 층간차음재부터 시작해서 실외기 전동 그릴 창, 가구, 타일, 위생도기, 수전까지 조합 자체적으로 입찰을 해서 업체를 선정하고 시공사에게 일방적으로 통보를 했다고 합니다. 원하는 업체의 제품을 받지 않았을 경우에는 자재 승인을 해주지 않는 식으로 나와서 시공사에서 정말 벼르고 있었다고 합니다. 뭐 들은 이야기로는 새로운 조합장이 S회사 임원 출신이어서 홈네트워크 제품을 S사 걸로 집어넣으려고 한다는 이야기도 있고 뭐 그렇습니다.
그러다 보니 언론플레이에 시공사가 유리한 고지에 오르게 된 건 당연지사.
그 상황에서 조합에서 공사비 증액에 대한 계약 취소 안건이 가결되자 시공사에서는 기회다 싶어서 그냥 일사천리로 공사 중단 때려버리고 법대로 가겠다는 스탠스를 취하게 됩니다. 거기에 더불어 서울시에서 파견 나온 코디네이터까지 조합과는 도저히 말이 안 통한다고 그냥 법적 소송으로 가라고 보고서를 올리게 됩니다.
법률 행위에 있어서도 조합이 저런 삽질을 한 내용들이 드러나게 되면 시공사에 유리하면 유리했지 절대 불리한 입장이 아니기 때문이죠.
조합이 삽질을 해준 덕분에 시공사는 이후 법적 분쟁을 거쳐서 공사비 상환부터 시작해서 조합 사업비 대출 보증해준 거 구상권 청구 들어가고 이후에 경매까지 고려하면 완전히 조합 털어먹을 수 있다 계산이 완벽하게 나온 상황이라고 봐도 무방하다는 겁니다.
이상 둔촌주공 사태 요약정리였습니다.
원문은 여기
https://m.clien.net/service/board/park/17273843
전문가도 아니고 그냥 일반인 모여 소 조합이 되면... 거기다 카페 스텝이 조합 간부라니...
둔주의 문제는 3가지
1. 조합원의 과한 욕심(돈을 내야지 받는 건 90년대 재건축 이야기)
2. 조합의 부정직함(조합장 자리 유지하려고 사실을 말하지 않음)
3. 이 과정에서 난장판 발생
1. 재건축 돈 돌려받는 것 불가한데, 받으려고 함
- 래미안 첼리투스는 조합원 당 5.4억 지불하고, 재건축함
- 국내 대부분의 재건축은 이제는 돌려받는 게 불가능한데 돌려받으려고 하니, 문제 시작
2. 조합이 조합원에게 정보를 속임
- 건축비 크게 상승해서, 추가 비용 지출해야 하나, 조합원에게 알리지 않음
- 실제 공사 진행 중 단가 상승이 매우 클 것으로 예상되나, 무시하고 진행함
- 둔천 주공 공사비 평당 497만 원으로 올려서 산정 -> 주변 유사 아파트 평당 600만 원, 둔천 주공 아파트 과다하게 낮음
- 반포는 평당 공사비 730만 원대 문제는 반포아파트급 고급화를 요구하면서 가격은 2/3을 주장함
3. 조합이 갈려서 하나 되지 못함
- 구조합, 신조합, 비대위 등등 다 딴소리함 결국 손해는 일반 조합원이 보는 것임
참 부동산이란 게...
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