뉴욕시 임대료 근황과 임대료가 높아지는 이유, 코로나 시국에도 미국에서 임대료가 떨어지지 않는 이유

뉴욕시 임대료 근황과 임대료가 높아지는 이유, 코로나 시국에도 미국에서 임대료가 떨어지지 않는 이유

 

클리앙에서 관심있게 본 글을 정리해서 가져와 보려합니다.

 

뉴욕의 임대료 근황화 임대료가 점점 더 높아지는 이유, 그리고 장사가 안됨에도 불구하고 임대료가 높아만 지는 이유에 대한 글이었어요.

 

긴 글입니다. 보다 피곤하신분은 아래로 내리면 요약도 있습니다. ㅎㅎㅎ

 

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허름한 건물인데

다 쓰러져가는 문 모양도 왜곡된 건물 임대료 월 4800만원

 

 

 

딱 봐도 옛날 집이다.

너무 낡았는데..

천장 뚫리고 목조로 만들어졌던 계단과 바닥이 다 날라가 겉 껍데기만 남은 집 가격 15억원

 

뉴욕시의 바, 레스토랑의 90퍼센트가 8월 임대료를 못내는 상황 - 뉴욕 포스트의 보도

 

이미 자영업자들은 코로나 이전부터 임대료 내면 남는게 없는 수준이었는데, 코로나로 인해 사업에 사실상의 사형 선고가 내려집니다.

 

그렇다면 왜 이들은 임대료를 코로나를 고려하여 낮추지 않을까요?

정확히는 못낮추는 상황입니다.

 

그 이유는 건물주들의 상황과 모기지 상품들을 보호하려는 CMBS(commercial mortgage backed security)때문입니다.

 

건물은 없지만 건물 임대료로 수입을 올리고싶어하는 사람들이 있기 마련입니다. 그런 사람들은 은행으로부터 대출을 받기를 원하죠

 

간단하게 생각해서 4칸의 공간이 있는 건물을 사려한다고 합시다. 그리고 그 건물의 일반적인 임대료가 1칸당 월 100만 이라고 합시다.

 

건물주가 되고 싶은 사람은, 자신이 어떤 건물을 구입하고 싶고 그 건물을 어떤 업종들로 채우고싶은지 사업 계획표를 짜서 은행으로 갑니다.

 

은행은 심사를 해서 그 건물의 가격을 책정해고 그 책정 가격의 일부분을 대출해줍니다.

 

4칸의 공간을 모두 채울 경우 임대료 수입은 월 400만이고 1년동안은 4800만원인데 계산이 복잡해지니까 그냥 5000만원이라고 하겠습니다.

 

부동산이 1년 동안의 임대료 정도의 가치만 있는 것은 아니고, 보통 수십년을 생각해서 가치를 책정하는데 여기는 10배의 가중치를 준다고 해보겠습니다

 

그러면 해당 건물의 가치는 5000만 * 10 = 5억원입니다. 미국 은행들은 이런 상업적 목적의 부동산 담보 대출은 건물 가치의 85%를 대출해준다고 합니다.

 

4억 2500만원이네요.

 

 

하지만 누가 부동산을 표면적 적정가격에 팔려고 하겠습니다. 거품이 끼는 것이 부동산의 특징인 것을...

 

즉  7500만원 + @ 는 건물주가 되고자하는 사람이 직접 채워넣어야하는 돈입니다.

 

하지만 건물주 희망자들은 그 만큼의 돈이 없을수도 있고, 있어도 쓰기 싫어할수도 있습니다.

 

그래서 건물주들은 건물 1칸당 임대료로 100만원이 아닌 150만원을 받을 계획이라고 은행에게 말합니다. 결과적으로 tenant(세입자)들에게 부담이 가중되는 것이죠.

 

그러면 위 계산식에 따라 이 건물의 사업계획서 상의 가치는 7억2천이 되고 이 가치의 85%만큼 대출을 받을 경우

 

6억1200만원을 대출받을 수 있으며 자기의 자본은 전혀 사용하지 않고 건물을 살 수 있는 것이죠.

 

즉 사실상 은행이 건물값을 100% 부담하는거나 다름이 없습니다. 그것도 거품이 낀 가격으로요.

 

하지만 은행도 바보가 아닙니다.

 

은행은 높은 임대료 책정으로 건물 가치를 부풀리는 조건으로, 대출 조건에 반드시 약속한 임대료를 꼬박꼬박 받아야한다는 조건을 끼워넣습니다.

 

만약 높은 임대료를 꼬박꼬박 받지 못하면 건물주는 디폴트 상태가 되고 건물이 압류되며 건물의 실 가치와 사업 계획서 상의 가치의 차이만큼도 건물주가 부담해야합니다.

 

그리고 이 상업 모기지의 조건이자 특징이 하나 더 있는데,

 

만약 사업 보고서상의 건물의 임대 가능한 칸이 4개인데 그 중 1개를 채우지 못하고 공실이 되어버린다면, 총 대출금의 1/4는 대출 상환의 마지막까지 미룰 수 있습니다. 만약 2개를 못채우면 대출의 2/4를 미룰 수 있겠죠.

그러니 디폴트가 되거나, 일정 부분의 대출금 상환을 대출 상환 만료일까지 미루고 추가적 이자를 지불하거나 둘중 하나를 선택할 수 있는겁니다.

 

만약 경제상황이 안좋아져서 4개의 칸 중에서 두 칸이 망해버렸다고 합시다. 코로나 같은 상황이죠.

건물주는 서둘러서 다른 세입자를 찾아야합니다. 

하지만 악화된 경제 상황으로 인해서 월 150만원의 임대료를 부담할 수 있는 사업자는 없고 최고 제안이 월 100만원이라고 합시다.

 

 

그러면 애초에 사업계획서에서 계산한 건물가치보다 건물의 현 가치가 떨어지게 되고, 실질적으로 이 건물을 사는데 돈을 지불한 은행은 건물주에게

"님 그 100만원짜리 임대 계약 허락하면 건물 가치가 하락하는데? 분명 계산은 150만원 기준으로 했자나. 너 사업계획서 보고 프리미엄까지 얹어가며 돈 내준 우리는 그 프리미엄만큼 손해보는데요? 만약 그 100만원짜리 임대 계약하면, 우리는 하락한 건물 가치만큼 건물주 너한테 청구할꺼임"이라고 압박합니다.

 

추가적인 지출을 부담할 수 없는 건물주는 결국 100만원짜리 임대 계약에 싸인할 수 없습니다. 그러니 해결못한 공실의 임대료는 모기지 상환 만료시에 일시불로 상환해야합니다. 추가적인 이자와 함께 말이죠.

 

하지만 결국 가장 좋은 조건을 제시한 세입자는 여전히 월 100만원을 제시하고, 50만원만큼 빵꾸가 난 대출과 건물가치를 모기지 상환 만료시에 모두 갚기 위하여 건물주는 2,3 금융권의 고금리 대출을 받거나 파산하고 건물을 압류당할 수 밖에 없습니다.

 

하지만 코로나같은 특수한 상황에서 은행이 이 상황을 참작하여 대출금 상환을 중단하거나 조건을 완화해줄수는 없는 것일까요? 가능은 한데 엄청나게 어렵습니다. 

 

왜나하면 그 건물을 사기 위해 은행이 빌려준 돈도 사실 은행돈이 아니고 모기지채권에 투자한 투자자들의 돈이거든요. 만약 은행이 대출금 상환 조건을 완화하면 그 만큼 빵꾸나는 돈은 모기지채권 홀더들에게 즉각적 손실로 다가오거든요.(그것이 모기지채권 가격의 하락이든, 배당률의 하락이든 혹은 그 둘다이든 말이죠.)

 

모기지 채권 투자자들을 보호하기 위한 CMBS에서는 투자자들의 동의가 있어야만 대출 조건을 완화시켜줄수 있다고 명시합니다. 전체 투자자들 중에 얼마의 비율이 찬성해야 대출 조건을 완화시켜주는지는 각각 상품의 CMBS에 따라 다릅니다. 50.1퍼일수도 있고 80퍼일수도 있고 만장일치여야할수도 있습니다.

 

어쨋든 손해보기 싫은 모기지채권에 투자한 사람들은 건물주들을 압박해 결국 조건을 맞춰줄 수 있는 세입자들을 찾기를 원합니다.

 

하지만 이런 경제위기 상황에서 조건을 맞춰줄 수 있는 세입자들은 대형 프렌차이즈들이나 대기업들뿐이죠. 이 것이 점점 높아지는(특히 뉴욕에서) 임대료의 이유이고 길거리에 초대형 프렌차이즈들만 살아남는 이유입니다.

또한 일반적인 자영업자들이 임대료 내고나면 남는게 없는 이유이기도 합니다.

 

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요약!

여기서 건물주가 파산해도 은행은 담보인 건물을 인수해서 담보가 이하로 팔지도 못합니다. 가격이 이미 정해진 것

요약 끝.

 

 토지라는 제한적 제화는 성장과 함께 필연적으로 상승하게 되고, 양극화와 동시에 결국은 서민은 꿈도 꿀수 없는, 특히 입지가 좋은 곳은 하늘을 뚤고 날아가게 되는거 같다.

 

 어찌 안되나... 누구들이 말하는 부동산 공적 계념이 있어야 할 것도 같고 미래를 위해서...

 

과거 모기지론이 터진 역사를 보면, 한번 더 그런게 올지도 모르겠지만, 현 미국 대통령을 기준으로는 어떻게 막을 것이다. 최소는 대선 전까지는

클리앙의 원문 링크

미쳐돌아가는 뉴욕시 임대료 근황과 임대료가 높아지는 이유(매우 장문) : 클리앙

글 봐주셔서 감사합니다.